Zaułek Piękna w Warszawie wchodzi w nowy etap swojej historii. Syrena Real Estate planuje kompleksową modernizację nieruchomości, której efektem będzie podniesienie standardu i funkcjonalności budynku, otwarcie jego dolnych kondygnacji na miasto oraz nowa nazwa – Elma. Za koncepcję architektoniczną zmian odpowiada biuro Medusa Group, a za realizację modernizacji Grupa Reesco. Prace zostaną przeprowadzone w dwóch etapach – pierwszy rozpocznie się na początku 2027 roku i potrwa kilka miesięcy, natomiast drugi zaplanowano od I do III kwartału 2028 roku.

Syrena Real Estate nabyła budynek przy Pięknej 18 w maju 2025 roku. Już w momencie transakcji spółka zapowiadała jego gruntowną modernizację i repozycjonowanie, wykorzystujące potencjał wyjątkowej lokalizacji u zbiegu ulic Pięknej, Mokotowskiej i Kruczej. Planowana obecnie transformacja obejmie zarówno zmianę relacji budynku z otaczającą go przestrzenią miejską, jak i kompleksowe podniesienie standardu całej nieruchomości. Firma posiada już pozwolenie na budowę. Najbardziej widoczną zmianą będzie nowe otwarcie budynku na miasto. Według koncepcji przygotowanej przez Medusa Group przebudowane zostaną dwie dolne kondygnacje, które zyskają nową fasadę z wysokimi na blisko 6 metrów witrynami. Powierzchnia handlowo-usługowa wzrośnie z obecnych około 700 mkw. do 1 300 mkw., tworząc ofertę dla marek poszukujących reprezentacyjnych lokalizacji typu high street w centrum Warszawy. Nowa architektura przyziemia wykorzysta narożne położenie budynku i jego ekspozycję od strony trzech ulic, jednocześnie mocniej integrując wnętrze nieruchomości z otaczającą ją przestrzenią miejską. Zmieni się również strefa wejściowa do części biurowej – budynek zyska nowe, reprezentacyjne lobby.

– Piękna 18 ma wszystko, czego szukamy w naszych projektach: świetną lokalizację, funkcjonujący budynek i niewykorzystany jeszcze potencjał. Nie chcemy tworzyć tutaj nowego miejsca od podstaw, ale wydobyć znacznie więcej z istniejącej nieruchomości. Z jednej strony podnosimy standard części biurowej i jakość codziennego doświadczenia jej użytkowników, z drugiej – całkowicie zmieniamy relację budynku z ulicą. Symbolem tej transformacji będzie również nowa nazwa – Elma. Jest odzwierciedleniem historii tego miejsca, a jednocześnie otwiera jego nowy rozdział i nadaje budynkowi własną, wyrazistą tożsamość. Chcemy, aby Elma stała się aktywną częścią Śródmieścia Południowego i adresem, który będzie kojarzył się zarówno z wysokiej jakości miejscem pracy, jak i wyjątkową ofertą handlową – mówi Witold Zatoński Kotomski, założyciel Syrena Real Estate.

Projekt Medusa Group zakłada wykorzystanie istniejącej konstrukcji budynku i przekształcenie wycofanego dotychczas cokołu w transparentną, dwukondygnacyjną przestrzeń otwierającą obiekt na ulicę. Nową fasadę będą tworzyć wysokie przeszklenia ujęte w prefabrykowane ramy z betonu. Charakterystyczna geometria i uskoki płaszczyzn nadadzą dolnym kondygnacjom bardziej wyrazisty, rzeźbiarski charakter.

– Budynek przy Pięknej 18 znajduje się w miejscu o bardzo silnej tożsamości architektonicznej, dlatego zależało nam na znalezieniu współczesnego języka, który będzie prowadził dialog z otoczeniem. Punktem odniesienia stała się dla nas charakterystyczna dla tej części Warszawy architektura i jej detal, które interpretujemy na nowo poprzez geometrię projektowanych elementów fasady. Chcemy stworzyć rodzaj architektonicznego passe-partout – ramy dla życia toczącego się wewnątrz budynku i na otaczających go ulicach. Nowa elewacja nie ma być jedynie zmianą estetyczną. Ma sprawić, że budynek stanie się bardziej otwarty, transparentny i obecny w przestrzeni miasta – mówi Przemo Łukasik, architekt i współzałożyciel Medusa Group.

Nie tylko nowa fasada

Zmiany w budynku na Pięknej 18 nie ograniczą się do architektury dwóch dolnych kondygnacji. Kompleksowy program modernizacji całej nieruchomości ma podnieść komfort użytkowników, standard budynku oraz jego efektywność energetyczną. Prace obejmą m.in. modernizację kluczowych instalacji technicznych oraz systemów wentylacji, ogrzewania, chłodzenia i automatyki budynkowej. Usprawnienie tych systemów ma ograniczyć zużycie energii i koszty eksploatacyjne oraz zapewnić stabilniejsze warunki wewnętrzne. Zmiany obejmą również dwie górne kondygnacje budynku, części wspólne, elewację i dach. Nowy standard zyskają lobby, hole windowe i sanitariaty. Zmodernizowany zostanie parking, a infrastruktura związana z elektromobilnością będzie rozbudowana. Po zakończeniu inwestycji Elma zaoferuje około 7 700 mkw. powierzchni biurowej, 1 300 mkw. powierzchni handlowo-usługowej oraz 100 miejsc parkingowych. Za realizację modernizacji odpowiada Grupa Reesco, z którą Syrena Real Estate współpracowała już przy transformacji innych nieruchomości – budynku HOP przy Chmielnej 132/134 oraz kompleksu biurowego Diuna na warszawskim Służewcu. Prace rozpoczną się w I kwartale 2027 roku od wnętrz oraz infrastruktury technicznej budynku. Modernizacja będzie prowadzona etapami, tak aby możliwie ograniczyć jej wpływ na codzienne funkcjonowanie najemców. W kolejnych etapach prace obejmą zewnętrzną część obiektu oraz parter i pierwsze piętro. Zakończenie całego procesu planowane jest na III kwartał 2028 roku.

Zmiany na Kruczej

Transformacja Elmy zbiegnie się w czasie z jedną z najważniejszych zmian planowanych w jej bezpośrednim otoczeniu. Miasto Stołeczne Warszawa przygotowało przebudowę ulicy Kruczej w ramach programu Nowe Centrum Warszawy. Projekt zakłada zmianę jej charakteru z ulicy tranzytowej w bardziej lokalną, zieloną i przyjazną przestrzeń miejską. Pomiędzy dwiema węższymi jezdniami powstanie zielony pasaż pieszy z miejscami do odpoczynku. Planowane są również nowe nasadzenia 247 drzew, niemal 15 tys. krzewów i około 5 tys. mkw. rabat oraz rozwiązania poprawiające bezpieczeństwo i komfort pieszych. Generalnym wykonawcą przebudowy Kruczej została firma Skanska. Zgodnie z aktualnymi założeniami realizacja inwestycji zacznie się jeszcze w tym roku i ma potrwać około 18 miesięcy.

Modernizacja Elmy jest kontynuacją strategii inwestycyjnej Syrena Real Estate, opartej na wyszukiwaniu dobrze zlokalizowanych nieruchomości z potencjałem do repozycjonowania i budowaniu ich nowej wartości poprzez przemyślane zmiany architektoniczne, funkcjonalne i techniczne. Podobną drogę przeszły wcześniej inne budynki z portfolio spółki. W 2022 roku zakończyła się modernizacja HOP przy ul. Chmielnej 132/134, a w 2024 roku – kompleksowa transformacja kompleksu Diuna na warszawskim Służewcu. W obu przypadkach wykorzystano istniejącą strukturę nieruchomości, dostosowując ją do współczesnych potrzeb użytkowników i zmieniającego się otoczenia. Elma jest kolejnym etapem tej strategii – tym razem realizowanym w samym sercu Śródmieścia Południowego.